Trượt giá vật liệu xây dựng. Quản trị từ thiết kế thay vì chờ giá tăng mới xử lý

Trong một dự án xây dựng, giá vật liệu không đứng yên từ ngày ký hợp đồng đến ngày hoàn thành công trình.

Thép, xi măng, cát, đá, gỗ, nhôm, kính, thiết bị và vật liệu hoàn thiện đều có thể biến động do lạm phát, tỷ giá, năng lượng, mùa vụ, năng lực sản xuất, chi phí vận chuyển hoặc gián đoạn chuỗi cung ứng.

Vấn đề không nằm ở việc giá có thay đổi hay không.

Vấn đề nằm ở chỗ dự án đã chuẩn bị cơ chế nào để ứng phó khi giá thay đổi.

Theo quan điểm của Vật Liệu KINH BAN, trượt giá không nên được xem đơn thuần là cuộc tranh luận xem chủ đầu tư hay nhà thầu phải chịu thiệt. Đây là một rủi ro cần được nhận diện từ thiết kế, lượng hóa trong dự toán và phân bổ minh bạch trong hợp đồng.

Một công trình bền vững không chỉ cần vật liệu bền. Nó còn cần một cấu trúc tài chính đủ ổn định để vật liệu đã được thiết kế không bị thay đổi tùy tiện giữa quá trình thi công.

Trượt giá vật liệu là gì?

Trượt giá vật liệu là sự thay đổi chi phí của vật tư, nhân công, máy móc, nhiên liệu hoặc các đầu vào khác trong khoảng thời gian từ lúc lập dự toán, ký hợp đồng đến khi mua hàng và thi công thực tế.

Đối với công trình có thời gian triển khai dài, khoảng cách giữa ngày báo giá và ngày đặt hàng càng lớn thì mức độ bất định càng cao.

Rủi ro có thể xuất hiện từ nhiều nguồn:

• Giá nguyên liệu đầu vào tăng.
• Tỷ giá thay đổi đối với vật liệu nhập khẩu.
• Chi phí năng lượng và vận tải tăng.
• Nguồn cung bị gián đoạn.
• Vật liệu khan hiếm theo mùa.
• Thiết kế thay đổi làm chậm thời điểm đặt hàng.
• Chủ đầu tư phê duyệt mẫu hoặc giải ngân chậm.
• Nhà thầu không lập kế hoạch mua hàng đúng tiến độ.

FIDIC cũng nhìn nhận việc điều chỉnh chi phí là một nội dung phải được quy định cụ thể trong hợp đồng. Các mẫu hợp đồng FIDIC có thể sử dụng điều khoản điều chỉnh theo biến động chi phí, nhưng đây không phải một cơ chế tự động bồi hoàn mọi khoản tăng giá cho nhà thầu. Phạm vi điều chỉnh phụ thuộc vào điều khoản đã được lựa chọn, các nhóm chi phí, chỉ số và hệ số ghi trong hợp đồng.

Nói cách khác, “giá thị trường đã tăng” chưa đủ để trở thành căn cứ thanh toán.

Muốn điều chỉnh, hợp đồng phải xác định được:

• Loại chi phí nào được điều chỉnh.
• Mốc giá gốc là thời điểm nào.
• Chỉ số hoặc nguồn dữ liệu nào được sử dụng.
• Công thức điều chỉnh ra sao.
• Phần chi phí cố định không điều chỉnh là bao nhiêu.
• Thời điểm và hồ sơ chứng minh biến động.

Hợp đồng trọn gói không đồng nghĩa với an toàn tuyệt đối

Nhiều chủ đầu tư cho rằng chỉ cần ký hợp đồng trọn gói là toàn bộ rủi ro giá đã được chuyển sang nhà thầu.

Cách hiểu này chưa đầy đủ.

Trong hợp đồng trọn gói, nhà thầu thường phải tính trước chi phí, năng suất, biến động thông thường và phần dự phòng cần thiết để thực hiện phạm vi công việc đã cam kết. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên vẫn phải được đọc trong toàn bộ hợp đồng, bao gồm điều kiện điều chỉnh, thay đổi thiết kế, sự kiện khách quan, trách nhiệm bàn giao mặt bằng, tiến độ thanh toán và các ngoại lệ đã thỏa thuận.

Một hợp đồng có giá cố định nhưng hồ sơ thiết kế chưa hoàn chỉnh vẫn có thể phát sinh tranh chấp.

Một báo giá “không thay đổi trong mọi trường hợp” nhưng không xác định rõ thương hiệu, mã vật liệu, quy cách và tiêu chuẩn nghiệm thu cũng chưa chắc bảo vệ được chủ đầu tư.

Khi biên lợi nhuận bị thu hẹp quá mức, nguy cơ lớn nhất không chỉ là nhà thầu yêu cầu tăng giá. Nguy cơ đáng lo hơn là vật liệu có thể bị thay thế âm thầm bằng sản phẩm có chất lượng thấp hơn nhưng hình thức gần giống nhau.

Vì vậy, giá trọn gói chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi cùng:

• Hồ sơ thiết kế đủ chi tiết.
• Bảng khối lượng được kiểm tra.
• Danh mục vật liệu có mã và tiêu chuẩn rõ ràng.
• Tiến độ phê duyệt, đặt hàng và thanh toán khả thi.
• Quy trình kiểm soát vật liệu thay thế.
• Điều khoản xử lý các biến động bất thường.

Hợp đồng đơn giá điều chỉnh cũng không phải “tấm séc trắng”

Ở chiều ngược lại, hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh không có nghĩa là mọi biến động đều được chuyển cho chủ đầu tư.

Việc điều chỉnh cần dựa trên phạm vi, phương pháp, dữ liệu và công thức đã được thỏa thuận. Hướng dẫn quản lý hợp đồng của Ngân hàng Thế giới cũng cảnh báo rằng việc dùng sai chỉ số hoặc sai hệ số trong công thức điều chỉnh có thể làm sai lệch khoản thanh toán. Khi không có chỉ số phù hợp, dữ liệu thay thế cũng phải được kiểm chứng và không nên chỉ dựa vào thông tin do một phía cung cấp.

Đây là nguyên tắc rất quan trọng:

Minh bạch không có nghĩa là chấp nhận mọi báo giá mới. Minh bạch là cùng sử dụng một hệ quy chiếu có thể kiểm tra.

Quy định hiện hành tại Việt Nam đặt trọng tâm vào thỏa thuận rõ ràng

Từ ngày 1 tháng 7 năm 2026, Nghị định số 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực, quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng. Nghị định tiếp tục nhấn mạnh vai trò của thỏa thuận hợp đồng, kế hoạch tạm ứng, việc sử dụng tạm ứng đúng mục đích và trách nhiệm duy trì thực hiện các phần công việc không bị ảnh hưởng khi xảy ra tranh chấp.

Đáng chú ý, đối với công việc cần sản xuất cấu kiện, bán thành phẩm có giá trị lớn hoặc phải dự trữ vật liệu để bảo đảm tiến độ, các bên có thể thỏa thuận kế hoạch và mức tạm ứng riêng cho các công việc này. Nghị định cũng quy định trường hợp cần tạm ứng cao hơn để đặt cọc hoặc thanh toán trước cho nhà sản xuất, nhà cung ứng thì phải tuân thủ thẩm quyền và điều kiện tương ứng.

Điều này cho thấy mua trước hoặc chốt giá vật tư không phải một hành động tùy hứng.

Đó phải là một phần của kế hoạch hợp đồng, dòng tiền, tiến độ và kiểm soát sử dụng vốn.

Quan điểm của Vật Liệu KINH BAN

Vật Liệu KINH BAN cho rằng trượt giá cần được quản trị theo bốn nguyên tắc.

1. Xử lý rủi ro ngay từ thiết kế

Không nên đợi đến giai đoạn thi công mới hỏi vật liệu nào đang tăng giá.

Ngay trong quá trình thiết kế, kiến trúc sư, kỹ sư và chuyên gia vật liệu cần đánh giá:

• Vật liệu nào có tỷ trọng chi phí lớn.
• Vật liệu nào phải nhập khẩu.
• Vật liệu nào có thời gian sản xuất dài.
• Vật liệu nào phụ thuộc mạnh vào tỷ giá.
• Vật liệu nào chỉ có một nhà cung cấp.
• Vật liệu nào có thể thay thế mà không làm mất ngôn ngữ thiết kế.

Thiết kế càng phụ thuộc vào những sản phẩm độc quyền, thời gian giao hàng dài và khó thay thế thì mức độ nhạy cảm với thị trường càng cao.

Một bản vẽ đẹp nhưng không có chiến lược cung ứng vẫn là một bản vẽ dễ tổn thương.

2. Ưu tiên chuỗi cung ứng ngắn và có khả năng kiểm chứng

Vật liệu địa phương có thể mang lại một số lợi thế:

• Giảm quãng đường vận chuyển.
• Rút ngắn thời gian giao hàng.
• Dễ kiểm tra nhà máy hoặc cơ sở sản xuất.
• Dễ bổ sung vật tư khi phát sinh.
• Hạn chế một phần rủi ro tỷ giá và vận tải quốc tế.
• Tăng khả năng bảo hành và xử lý sau bán hàng.

Tuy nhiên, không nên thần thánh hóa khái niệm “vật liệu địa phương”.

Một sản phẩm được sản xuất gần công trình vẫn có thể sử dụng nguyên liệu nhập khẩu. Đá tự nhiên, gỗ, cát hoặc vật liệu thủ công vẫn có thể khan hiếm và tăng giá. Khoảng cách địa lý ngắn cũng không đồng nghĩa với chất lượng ổn định.

Do đó, tiêu chí đúng không chỉ là “sản xuất ở gần”, mà phải bao gồm:

• Nguồn gốc hợp pháp.
• Năng lực cung ứng.
• Chất lượng ổn định.
• Hồ sơ kỹ thuật rõ ràng.
• Tổng chi phí vòng đời hợp lý.
• Khoảng cách vận chuyển phù hợp.
• Khả năng sửa chữa, thay thế và tái sử dụng.

3. Chia sẻ rủi ro bằng dữ liệu thay vì đối đầu

Hợp đồng không nên trở thành công cụ để một bên chuyển toàn bộ biến động cho bên còn lại.

Nếu nhà thầu phải gánh mọi rủi ro không giới hạn, giá dự thầu ban đầu có thể bị đẩy lên cao để phòng vệ. Nếu chủ đầu tư phải chấp nhận mọi biến động, ngân sách lại mất khả năng kiểm soát.

Giải pháp hợp lý hơn là xác định trước:

• Phần biến động thông thường do nhà thầu tự dự phòng.
• Ngưỡng kích hoạt xem xét.
• Danh mục vật tư được áp dụng.
• Nguồn dữ liệu kiểm chứng.
• Tỷ lệ chia sẻ khi biến động vượt ngưỡng.
• Quyền đề xuất vật liệu thay thế.
• Thời hạn hai bên phải xử lý đề nghị.

Đối với một số dự án nhà ở tư nhân, KINH BAN có thể đề xuất biên độ quản trị tham khảo khoảng 3%–5% cho những nhóm vật liệu được xác định trước.

Đây không phải mức bắt buộc theo pháp luật hoặc FIDIC. Tỷ lệ thực tế phải được tính theo thời gian thực hiện, quy mô dự án, tỷ trọng vật liệu, khả năng dự phòng của nhà thầu và mức độ biến động của từng nhóm hàng.

4. Bảo vệ chất lượng trước khi bảo vệ con số

Khi giá tăng, phản ứng nhanh nhất thường là tìm một sản phẩm rẻ hơn.

Nhưng thay thế vật liệu không đơn thuần là thay một tên thương mại bằng tên thương mại khác.

Vật liệu mới cần được đánh giá ít nhất theo các nhóm tiêu chí:

• Công năng sử dụng.
• Độ bền.
• Khả năng chống ẩm, chống cháy hoặc chịu mài mòn.
• An toàn phát thải.
• Màu sắc, bề mặt và kích thước.
• Phương pháp thi công.
• Tương thích với hệ vật liệu liên quan.
• Bảo hành và khả năng thay thế sau này.
• Tổng chi phí vòng đời.

Một vật liệu có giá mua thấp hơn nhưng tuổi thọ ngắn, khó sửa chữa hoặc làm tăng chi phí thi công chưa chắc là phương án tiết kiệm.

Hệ thống bốn chốt chặn kiểm soát trượt giá

Chốt chặn 1: Lập bản đồ rủi ro vật liệu

Trước khi ký hợp đồng, cần phân loại vật liệu theo ba nhóm.

Nhóm A – Rủi ro cao

Gồm vật liệu nhập khẩu, hàng đặt riêng, sản phẩm phụ thuộc tỷ giá, thiết bị có thời gian sản xuất dài hoặc sản phẩm chỉ có một nguồn cung.

Nhóm này cần được phê duyệt và đặt hàng sớm.

Nhóm B – Rủi ro trung bình

Gồm vật liệu có nhiều nhà cung cấp nhưng chất lượng và màu sắc giữa các đơn vị có thể khác nhau.

Nhóm này cần có ít nhất một phương án thay thế được thẩm định trước.

Nhóm C – Rủi ro thấp

Gồm vật tư phổ biến, dễ mua, có tiêu chuẩn tương đối đồng nhất và không ảnh hưởng lớn đến ngôn ngữ thiết kế.

Nhóm này có thể mua theo tiến độ bình thường nhưng vẫn phải kiểm tra giá và chất lượng.

Bản đồ này giúp dự án tập trung nguồn lực vào những vật liệu thực sự có khả năng làm chậm tiến độ hoặc phá vỡ ngân sách.

Chốt chặn 2: Thiết lập cơ chế điều chỉnh có giới hạn

Điều khoản trượt giá nên trả lời rõ tám câu hỏi:

1. Giá gốc được xác định tại ngày nào?
2. Những vật liệu nào thuộc phạm vi xem xét?
3. Ngưỡng biến động tối thiểu là bao nhiêu?
4. Sử dụng chỉ số hay báo giá nào?
5. Ai có trách nhiệm cung cấp chứng từ?
6. Mỗi bên chịu phần tăng hoặc giảm như thế nào?
7. Có xét cả trường hợp giá giảm hay không?
8. Thời hạn xử lý đề nghị điều chỉnh là bao lâu?

Cơ chế công bằng phải có hai chiều.

Nếu giá tăng vượt ngưỡng thì xem xét điều chỉnh tăng. Nếu giá giảm đáng kể thì giá trị thanh toán cũng cần được rà soát theo nguyên tắc đã thỏa thuận.

Chốt chặn 3: Chốt giá và mua trước vật tư chiến lược

Dựa trên tiến độ thi công, dự án cần xác định “ngày phải quyết định” cho từng nhóm vật liệu.

Ví dụ:

• Thép và vật tư phần thô phải gắn với tiến độ móng, cột và sàn.
• Gạch, đá và thiết bị vệ sinh phải được duyệt trước thời điểm hoàn thiện.
• Cửa, tủ và sản phẩm sản xuất theo kích thước phải được đo đạc và đặt hàng đủ sớm.
• Vật liệu nhập khẩu phải tính thêm thời gian vận chuyển, thông quan và xử lý sai lệch.

Mua sớm chỉ hiệu quả khi đồng thời đáp ứng các điều kiện:

• Thiết kế đã được khóa.
• Khối lượng tương đối chính xác.
• Có hợp đồng mua hàng rõ ràng.
• Có bảo lãnh hoặc biện pháp bảo đảm phù hợp.
• Có kho lưu trữ đạt yêu cầu.
• Có quy trình kiểm tra khi nhận hàng.
• Quyền sở hữu và trách nhiệm bảo quản được xác định.
• Rủi ro hư hỏng, mất mát và bảo hiểm được phân bổ.

Chốt giá sớm nhưng thiết kế còn thay đổi có thể biến lợi thế giá thành chi phí tồn kho.

Chốt chặn 4: Chuẩn bị bảng vật liệu thay thế

Mỗi vật liệu quan trọng nên có phương án dự phòng.

Bảng thay thế không chỉ ghi tên sản phẩm A và sản phẩm B. Bảng cần thể hiện:

• Thông số kỹ thuật.
• Mẫu màu và bề mặt.
• Chứng nhận liên quan.
• Giá tại thời điểm đánh giá.
• Thời gian giao hàng.
• Điều kiện thi công.
• Thời hạn bảo hành.
• Chênh lệch chi phí vòng đời.
• Người có thẩm quyền phê duyệt.

Vật liệu thay thế chỉ được sử dụng sau khi có đánh giá kỹ thuật và chấp thuận bằng văn bản.

Tuyệt đối không nên để đội thi công tự thay sản phẩm vì “ngoài cửa hàng đang hết hàng”.

Bộ hồ sơ KINH BAN đề xuất

Một dự án cần kiểm soát trượt giá nên có tối thiểu:

1. Bảng khối lượng và ngân sách cơ sở.
2. Danh mục vật liệu, thương hiệu, mã sản phẩm và thông số.
3. Bảng phân loại mức độ rủi ro cung ứng.
4. Tiến độ phê duyệt mẫu và đặt hàng.
5. Danh mục vật liệu được phép điều chỉnh giá.
6. Công thức hoặc nguyên tắc xác định chênh lệch.
7. Bảng vật liệu thay thế đã thẩm định.
8. Quy trình đề nghị, kiểm tra và phê duyệt thay đổi.
9. Hồ sơ báo giá, hóa đơn và chứng từ nguồn.
10. Biên bản kiểm tra vật liệu khi giao đến công trình.

Khi dữ liệu được chuẩn hóa, cuộc trao đổi giữa chủ đầu tư và nhà thầu sẽ bớt cảm tính.

Hai bên không còn tranh luận rằng “giá tăng quá nhiều” hay “tăng không đáng kể”, mà có thể kiểm tra chính xác vật liệu nào tăng, tăng từ thời điểm nào, ảnh hưởng bao nhiêu và còn phương án nào khác.

Trượt giá không chỉ làm tăng chi phí

Trượt giá còn có thể gây ra một chuỗi hậu quả:

• Chậm đặt hàng.
• Chậm tiến độ.
• Thay đổi vật liệu.
• Lệch màu và sai ngôn ngữ thiết kế.
• Giảm chất lượng kỹ thuật.
• Phát sinh tranh chấp.
• Tăng chi phí tài chính.
• Kéo dài thời gian gia đình phải thuê nhà hoặc vận hành tạm thời.

Vì vậy, quản trị trượt giá không phải việc riêng của kế toán hoặc bộ phận hợp đồng.

Đó là một phần của thiết kế, kỹ thuật, mua hàng, tiến độ, dòng tiền và quản trị chất lượng.

Một hợp đồng cứng không nhất thiết tạo ra một dự án an toàn.

Một dự án thực sự an toàn phải có dữ liệu rõ, thiết kế đủ sâu, nguồn cung được đánh giá, dòng tiền phù hợp và cơ chế chia sẻ rủi ro có giới hạn.

Quan điểm của Vật Liệu KINH BAN là:https://kientruckinhban.vn/thu-vien/cau-hoi-thuong-gap

Không chờ thị trường biến động rồi mới tìm cách thương lượng. Hãy thiết kế khả năng chống chịu về vật liệu và tài chính ngay từ đầu.

Khi chủ đầu tư biết mình đang mua gì, nhà thầu biết mình phải cung cấp tiêu chuẩn nào và cả hai cùng sử dụng một hệ dữ liệu có thể kiểm chứng, trượt giá sẽ không còn là cú sốc bất ngờ.

Nó trở thành một biến số có thể dự báo, kiểm soát và xử lý trong trật tự.