Phí Ẩn Khi Xây Nhà Trọn Gói? Xây nhà trọn gói thường được nhiều gia chủ lựa chọn vì mong muốn mọi việc rõ ràng, dễ kiểm soát và ít phát sinh.

Nghe hai chữ “trọn gói”, ai cũng kỳ vọng rằng chỉ cần thống nhất thiết kế, ký hợp đồng, chốt ngân sách là công trình có thể đi đến cuối cùng trong sự an tâm.

Nhưng thực tế không phải lúc nào cũng đẹp như bảng báo giá.

Nhiều gia chủ đang thi công thì bắt đầu nhận thêm các khoản phí ngoài dự kiến: phí quản lý công trình, phí giám sát, phí điện nước thi công, phí dọn xà bần, chênh lệch vật tư, phát sinh hạng mục ngầm hoặc điều chỉnh kỹ thuật.

Những khoản này có thể không quá lớn nếu đứng riêng lẻ. Nhưng khi cộng dồn, chúng có thể làm ngân sách xây nhà tăng thêm hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.

Vấn đề không nằm ở việc công trình có phát sinh hay không. Vấn đề nằm ở chỗ: khoản nào đã được tính trong hợp đồng, khoản nào thuộc trách nhiệm của gia chủ, khoản nào thuộc trách nhiệm của nhà thầu và khoản nào chỉ là “phí ẩn” do báo giá thiếu minh bạch.

Theo góc nhìn của Kiến Trúc Kinh Ban, xây nhà trọn gói muốn an toàn phải bắt đầu từ một nguyên tắc rất rõ: mọi chi phí cần được định nghĩa bằng văn bản trước khi khởi công.

1. Hợp đồng trọn gói có được tính thêm phí quản lý và giám sát không?

Đây là câu hỏi rất nhiều gia chủ gặp phải.

Hợp đồng ghi “thi công trọn gói”, nhưng khi công trình bắt đầu, nhà thầu lại báo thêm 5% đến 10% phí quản lý công trình hoặc phí giám sát hiện trường.

Cảm giác lúc này rất khó chịu. Gia chủ có thể thấy mình như bị đặt vào thế đã rồi. Công trình đang chạy, dừng lại thì thiệt, tiếp tục thì phải chi thêm tiền.

Về nguyên tắc tài chính, một đơn giá trọn gói minh bạch phải bao gồm toàn bộ chi phí vận hành cần thiết để hoàn thành công trình trong phạm vi đã cam kết.

Trong đó có thể bao gồm:

Chi phí kỹ sư giám sát.

Chi phí quản lý công trình.

Chi phí điều phối nhân công.

Chi phí hao mòn máy móc, thiết bị thi công.

Chi phí quản lý rủi ro.

Chi phí tổ chức công trường.

Những khoản này không phải từ trên trời rơi xuống. Chúng là chi phí trực tiếp hoặc chi phí chung đã được phân bổ vào đơn giá thi công.

Vì vậy, nếu hợp đồng đã ghi trọn gói nhưng sau đó mới tách thêm phí quản lý, phí giám sát mà không có thỏa thuận trước, thì đó là một dấu hiệu thiếu minh bạch trong báo giá.

Cách xử lý đúng là ngay từ phụ lục hợp đồng phải ghi rõ: phí quản lý công trình và phí giám sát hiện trường đã bao gồm trong đơn giá trọn gói.

Một câu chữ rõ ràng có thể giúp gia chủ tránh được rất nhiều cuộc tranh cãi về sau.

2. Điện nước thi công, xin phép xây dựng và dọn xà bần ai trả?

Đây là nhóm chi phí rất dễ gây mệt mỏi vì nhìn thì nhỏ, nhưng cộng lại không hề nhỏ.

Trong quá trình xây dựng, công trình cần điện, nước, dọn dẹp rác thải, vận chuyển xà bần, che chắn công trình, bảo vệ vật tư và xử lý vệ sinh hiện trường.

Nếu hợp đồng không ghi rõ, đến lúc phát sinh sẽ rất dễ xảy ra câu hỏi: bên nào trả?

Với các chi phí phục vụ trực tiếp cho quá trình thi công như điện nước thi công, dọn dẹp xà bần, vận chuyển rác thải xây dựng trong phạm vi công trình, thông thường nhà thầu phải tính vào chi phí thi công.

Nói thẳng: đã nhận thi công thì phải tính được chi phí để tổ chức thi công.

Tuy nhiên, nhóm chi phí pháp lý lại cần tách bạch.

Các khoản như xin giấy phép xây dựng, cắm mốc ranh giới, hồ sơ hoàn công hoặc các thủ tục liên quan đến giấy tờ sở hữu thường thuộc trách nhiệm của gia chủ, vì gắn với pháp lý cá nhân và hồ sơ nhà đất.

Trường hợp ngoại lệ là khi gia chủ chọn gói “chìa khóa trao tay” có bao gồm dịch vụ pháp lý. Khi đó, các khoản này phải được ghi rõ trong phạm vi công việc.

Điểm mấu chốt là không được nói miệng.

Tất cả cần được đưa vào bảng phạm vi công việc, còn gọi là Scope of Work.

Trong đó phải ghi rõ:

Hạng mục nào nhà thầu chịu.

Hạng mục nào gia chủ chịu.

Hạng mục nào đã bao gồm trong giá.

Hạng mục nào tính riêng.

Ai thực hiện.

Thời điểm thanh toán.

Công trình càng rõ phạm vi, khả năng phát sinh tranh cãi càng thấp.

3. Vì sao chọn gói vật tư “khá” nhưng vẫn phải bù tiền đổi vật liệu?

Một trong những dạng phí ẩn phổ biến nhất trong xây nhà trọn gói là sự mập mờ về vật tư.

Trong hợp đồng, gia chủ thường thấy những cụm từ nghe có vẻ ổn như:

Sơn nước loại tốt.

Gạch ốp lát cơ bản.

Thiết bị vệ sinh cao cấp.

Cửa chất lượng khá.

Đèn chiếu sáng tiêu chuẩn.

Vấn đề là những cụm từ này không có giá trị kiểm soát kỹ thuật rõ ràng.

“Loại tốt” là tốt theo ai?

“Cao cấp” là cao cấp ở phân khúc nào?

“Cơ bản” là cơ bản của thương hiệu nào?

Đến khi vật tư được đưa về công trình, gia chủ mới phát hiện chất lượng không như kỳ vọng. Muốn dùng vật liệu đúng ý thì phải bù thêm tiền. Thế là ngân sách phát sinh.

Đây không hẳn là lỗi của vật liệu. Lỗi nằm ở phụ lục vật tư quá mơ hồ.

Một phụ lục vật tư chuẩn cần ghi rõ:

Tên thương hiệu.

Mã sản phẩm.

Kích thước.

Độ dày.

Thông số kỹ thuật.

Xuất xứ nếu có.

Đơn giá tham chiếu.

Mức giá trần được áp dụng.

Vị trí sử dụng trong công trình.

Khi vật tư được định danh rõ ràng, gia chủ không còn phải tranh luận bằng cảm giác.

Nếu muốn thay đổi vật liệu, nguyên tắc bù trừ cũng phải minh bạch.

Ví dụ, hợp đồng ghi gạch mã A giá 300.000 đồng/m². Gia chủ muốn đổi sang gạch mã B giá 450.000 đồng/m². Khi đó phần phát sinh hợp lý chỉ là 150.000 đồng/m² nhân với khối lượng thực tế.

Không thể đổi vật tư rồi tính lại toàn bộ hạng mục theo cách bất lợi cho gia chủ.

Minh bạch vật tư là lớp bảo vệ ngân sách cực kỳ quan trọng. Đừng xem nhẹ mấy dòng phụ lục, vì tiền thường “rò rỉ” chính ở đó.

4. Làm sao kiểm soát phát sinh ở hạng mục ngầm?

Các hạng mục ngầm là vùng khó kiểm soát nhất đối với gia chủ.

Móng nằm dưới đất.

Ống nước nằm trong tường.

Dây điện đi âm.

Chống thấm nằm dưới lớp hoàn thiện.

Khi đã che lại, gia chủ gần như không thể nhìn thấy bằng mắt thường.

Vì vậy, đây cũng là nơi dễ phát sinh tranh cãi. Nhà thầu có thể báo thêm do nền đất yếu, thiếu vật tư móng, phát sinh mét dài dây điện, cần thêm ống nước hoặc phải xử lý kỹ thuật ngoài dự kiến.

Không phải mọi phát sinh ở hạng mục ngầm đều sai. Nhưng mọi phát sinh đều phải có căn cứ.

Với phần móng, cần dựa trên khảo sát địa chất, bản vẽ kết cấu và điều kiện thực tế của nền đất.

Với phần điện nước, cần dựa trên bản vẽ M&E, sơ đồ tuyến ống, tải trọng sử dụng, vị trí thiết bị và nhu cầu công năng đã thống nhất.

Không nên để các quyết định kỹ thuật quan trọng được xử lý bằng cảm tính tại hiện trường.

Nếu là hợp đồng trọn gói có bóc tách khối lượng theo BOQ, thì sai số do nhà thầu bóc thiếu vật tư so với bản vẽ thường phải thuộc trách nhiệm của nhà thầu.

Gia chủ chỉ nên trả thêm khi chính gia chủ thay đổi yêu cầu.

Ví dụ:

Thêm máy lạnh.

Thêm ổ cắm.

Đổi vị trí thiết bị.

Mở rộng phòng.

Thay đổi công năng.

Nâng cấp vật tư ngoài phụ lục.

Quy tắc rất rõ: phát sinh do thay đổi nhu cầu thì gia chủ chịu. Phát sinh do tính thiếu, bóc thiếu hoặc quản lý thiếu trong phạm vi đã cam kết thì nhà thầu phải chịu.

Muốn làm được điều này, hợp đồng phải có bản vẽ, BOQ và phụ lục vật tư đi kèm. Không có hồ sơ đầy đủ thì rất khó phân xử đúng sai.

5. Cách tránh phí ẩn khi xây nhà trọn gói

Để hạn chế phí ẩn, gia chủ không nên chỉ hỏi: “Tổng giá bao nhiêu?”

Câu hỏi đúng hơn là: “Giá này đã bao gồm những gì và chưa bao gồm những gì?”

Một bộ hồ sơ xây nhà trọn gói minh bạch nên có ít nhất các phần sau:

Bản vẽ thiết kế kiến trúc.

Bản vẽ kết cấu.

Bản vẽ điện nước.

Bảng bóc tách khối lượng BOQ.

Phụ lục vật tư chi tiết.

Phạm vi công việc.

Tiến độ thi công.

Điều khoản nghiệm thu.

Điều khoản phát sinh.

Điều khoản bù trừ vật tư.

Điều khoản bảo hành.

Gia chủ không cần trở thành kỹ sư xây dựng. Nhưng gia chủ cần yêu cầu mọi cam kết quan trọng phải được thể hiện bằng văn bản.

Trong xây dựng, sự rõ ràng không làm mất lòng ai cả. Sự mơ hồ mới là thứ làm hỏng mối quan hệ.

Phí ẩn khi xây nhà trọn gói không tự nhiên xuất hiện.

Nó thường đến từ hợp đồng thiếu chi tiết, phụ lục vật tư mơ hồ, phạm vi công việc không rõ, bản vẽ chưa đủ sâu và thiếu quy trình kiểm soát phát sinh.

Một công trình thành công không chỉ nằm ở hình khối đẹp hay vật liệu tốt. Nó còn nằm ở hệ thống quản lý minh bạch phía sau.

Với Kiến Trúc Kinh Ban,https://kientruckinhban.vn/thu-vien/cau-hoi-thuong-gap thiết kế không chỉ là tạo ra không gian sống đẹp, xanh và thuận tiện. Thiết kế còn là bước lập trình tài chính cho toàn bộ công trình.

Khi bản vẽ rõ, vật tư rõ, khối lượng rõ, trách nhiệm rõ và hợp đồng rõ, phí ẩn sẽ không còn nhiều đất để tồn tại.

Một ngôi nhà bền vững phải bắt đầu từ một hệ thống minh bạch.

Kiến Trúc Kinh Ban
Kiến Tạo Từ Trật Tự – Bền Vững Từ Trí Tuệ